niedziela, 22 kwietnia 2012

Co nam daje, a co odbiera pośrednik nieruchomości?


Kiedy już wiemy, jakie mieszkanie nas interesuje i jakie cechy takie mieszkanie powinno mieć, zazwyczaj trzeba umówić się na spotkanie z pośrednikiem. Mieszkanie można kupić na dwa sposoby za pośrednictwem pośrednika lub bezpośrednio. Co zyskujemy korzystając z usług pośrednika, może najpierw w pozytywnym kontekście:

·         pośrednik zabezpiecza całą transakcję – spada ryzyko, że ktoś nas oszuka,

·         dostęp do wszystkich nieruchomości, które oferuje pośrednik,

·         jeśli pośrednik nam przypadnie do gustu, czyli rzeczywiście będzie oferować mieszkania dostosowane do naszych preferencji, to możemy z nim współpracować nawet w tedy, gdy mieszkanie nie jest w jego koszyku, pośrednicy mogą przejmować oferty,

·         pośrednik powinien wyszukiwać i przedstawiać oferty klientowi, co zwalnia z wyszukiwania ofert, w przypadku dużych pośredników schemat działania jest prosty najpierw spotkanie, na którym dokonujemy wywiadu później pośrednik szuka nieruchomości pod wyniki z wywiadu (coś właśnie takiego zostało pokazane w moich poprzednich postach z cyklu: Praktyczny poradnik kupowania nieruchomości,

·         pośrednik to doradca, zarówno od strony wyboru nieruchomości (powinniśmy wybierać zawsze to, co najlepsze), jak i od strony negocjacji ceny co jest najistotniejsze,

·         pośrednik załatwia za nas wszystkie formalności np.: wyciąg zaświadczeń ze spółdzielni czy wspólnoty, kontrola dokumentacji nabycia nieruchomości przez sprzedających, dostarcza niezbędnych dokumentów, organizuje spotkanie ze sprzedającymi, no i w końcu umawia spotkanie u notariusza.

            Jak widać pośrednicy mogą być użyteczni. Wrócę jeszcze na chwilę do punktu poświęconego doradztwie. Pośrednik to człowiek jak każdy inny, formalnie nie reprezentuje on interesów ani sprzedającego ani kupującego, ma być arbitrem transakcji. Tym nie mniej jeśli uda nam się troszkę przeciągnąć pośrednika na naszą stronę na pewno na tym nie stracimy. Pytanie tylko jak to zrobić? Po pierwsze być miłym, po drugie postarać się (oczywiście w miarę możliwości) szybko wejść na poziom relacji koleżeńskich – co na pewno ułatwia komunikację, po trzecie dobrać pośrednika pod siebie – czyli jeśli masz 25 lat nie umawiaj się na spotkania z pośrednikiem w wieku np. 40 lat czy 50 lat, trudniej będzie z taką osobą zbudować partnerskie relacje (oczywiście bywają wyjątki).

            Jakie są minusy płynące ze współpracy z pośrednikami:

·         po pierwsze i to chyba najważniejsze cena, pośrednik za swoje usługi może nas skasować nawet 3% netto plus 23% VAT, czyli w sumie 3,66 % brutto co przy średniej transakcji na poziomie 200 tys. PLN daje kwotę 7320 PLN! Cenę oczywiście można negocjować, ale nie jest to łatwe. Po pierwsze na pierwszym naszym spotkaniu pośrednik od razu zanim jeszcze obejrzymy mieszkanie podsunie nam do podpisania umowę pośrednictwa i nie obejrzymy mieszkania zanim jej nie podpiszemy. Co powinniśmy zrobić – targować się – ale podejrzewam, że nic nie wskóramy. W takim przypadku trzeba się umówić z pośrednikiem, że jeśli dojdzie do transakcji pozostawiasz sobie możliwość renegocjacji stawki wynagrodzenia w umowie,

·         możemy trafić na złego pośrednika, czyli takiego, który będzie pokazywał mieszkania, które on chce sprzedać, a nie te, które my chcemy kupić.

            W przypadku minusów, koszt usługi pośrednictwa jak widać może być znaczący, jedynym wyjściem, aby go zniwelować jest kupno mieszkanie bezpośrednio. Tutaj jednak trzeba uważać, moim zdaniem takie rozwiązanie jest możliwe do zaakceptowania, jeśli znamy sprzedającego i wiemy, że nas nie oszuka. W innych przypadkach powinniśmy skorzystać jednak z usług pośredników. Zauważymy również, przeglądając oferty, że rynek nieruchomości jest zdominowany przez pośredników, co dodatkowo utrudnia znalezienie oferty bez uczestnictwa pośrednika. Zazwyczaj takie oferty dochodzą do nas tak zwaną pocztą pantoflową.

            Jeśli ktoś mnie spytałby, czy kupować mieszkanie za pośrednictwem pośrednikiem, odpowiedziałbym tak, ale pod pewnymi warunkami:

·         niskiej prowizji dla pośrednika np.: 1% netto,

·        no i jak już kupujemy z doradcą rynku nieruchomości to musimy kupić najlepszą nieruchomość!

sobota, 21 kwietnia 2012

Kredyt na zakup i montaż kolektorów z dotacją 45%! Już tylko do końca roku!


            Dziś na chwile zostawiamy tematykę inwestycji i przygotowań do nabycia nieruchomości na rzecz finansowania inwestycji proekologicznych. Tematyka mi bliska z racji wykonywania zawodu. W kilku krótkich zdaniach chciałbym przybliżyć i polecić kredyt na finansowanie inwestycji polegającej na zakupie i montażu kompletnej instalacji solarnej.

            Tylko do końca tego roku w ramach programu Priorytetowego NFOŚiGW realizowany jest kredyt z dotacją 45%. W ramach kredytu „Słoneczny Ekokredyt” w Banku Ochrony Środowiska S.A. można się ubiegać o sfinansowanie kompletnej i funkcjonalnej instalacji kolektorów słonecznych. Bo wykonaniu instalacji oraz wypłacie kredytu Bank w imieniu klienta zwraca się do NFOŚiGW o wypłatę dotacji, która zmniejsza zobowiązanie klienta w stosunku do Banku.

            Kredyt jest kredytem bezgotówkowym, więc klient do ręki pieniędzy na sfinansowanie instalacji nie dostaje, Bank rozlicza się z wykonawcą na podstawie dostarczonej faktury. Cała procedura kredytowa jest prosta i sprawnie przebiega.

            Dotacja jest wypłacana do 4 miesięcy po zrealizowaniu inwestycji. Główne cechy kredytu to:

·         kredyt finansuje do  100% kosztów inwestycji,

·         finansowane jest zakup i montaż kompletnego zestawu solarnego,

·         okres kredytowania do 96 miesięcy,

·         kredyt można spłacić wcześniej bez dodatkowych kosztów,

·         prowizja przygotowawcze 5% (w promocji aktywny ROR w BOŚ S.A. 2,5%),

·         oprocentowanie WIBOR 6M plus 7 p.p. marży Banku,

·         czas weryfikacji wniosku do dwóch tygodni po złożeniu kompletnego wniosku.


poniedziałek, 16 kwietnia 2012

Do pierwszego spotkania z pośrednikiem


Do czasu pierwszego spotkania z pośrednikiem powinniśmy już mieć, mniej więcej, ustalone jak to nasze wymarzone mieszkanie ma wyglądać. Oczywiście samo oglądanie mieszkań wpłynie na pewno na nasze preferencje i albo je zmieni całkowicie albo lekko zmodyfikuje. Dzisiaj pokażę jak można za pomocą Excela uporządkować swoje preferencje i matematycznie sprawdzić, które mieszkanie nas najbardziej by interesowało.

            Arkusz można przygotować na dwa sposoby po pierwsze wykorzystując szereg Formuł, które zliczać nam będą punktację następnych mieszkań wprowadzanych do arkusza, bazując na tabeli danych wyjściowych, lub też wszystko wprowadzić z palca (dla laików eselowskich). Metoda nie ma większego znaczenia, najważniejszy jest uzyskany efekt. Dzięki takiej kalkulacji możecie po pierwsze uporządkować swoje preferencję (ja na swoim wypisałem 10 cech, które moim zdaniem są najważniejsze przy zakupie nieruchomości), po drugie w skali od 1 do 10 sprawdzić czy i w jakim stopniu mieszkania, które będziecie oglądać spełniają wasze wymagania. Mieszkanie, które uzyska najwięcej punktów jest najbliższe ideałowi i przynajmniej teoretycznie powinno zostać przez nas wybrane.






            Kolejną zaletą takiego arkusza jest to, że wyciągacie z mieszkań, które potencjalnie was interesują, ale w punktacji uzyskały mniej punktów argumenty do negocjacji ceny. Bo o negocjacji ceny trzeba już myśleć przed spotkaniem z pośrednikiem. Jeśli będziecie w stanie wyciągnąć maksymalną ilość minusów mieszkania będziecie mieć możliwość znacznego wpłynięcia na ceny ofertowe nieruchomości. Proszę pamiętać, że cena ofertowa nie ma nic wspólnego z ceną transakcyjną i prawie zawsze jest zawyżona i to znacznie (przeciętnie od 10% do 20% - a w niektórych przypadkach 30%). Ten nadkład trzeba zbić i coś jeszcze uszczknąć dla siebie, na przykład na remont, dlatego tak ważne jest dobre rozpoznanie i weryfikacja naszych preferencji.

PAMIĘTAJCIE! Bez przygotowania nie zbijecie ceny i nawet jeśli kupicie mieszkanie które wam odpowiada bez przygotowania przepłacicie! Zawsze można kupić taniej.

czwartek, 12 kwietnia 2012

"Jak to robi Warren Buffett" - czyli ABC inwestowania

Dziś pora na koleją pozycję w biblioteczce finansisty. Tym razem coś dla koneserów analizy fundamentalnej i koncepcji inwestycyjnego guru wśród światowej finansjery Warrena Buffeta. Krótka, acz bogata w treść, publikacja „Jak to robi Warren Buffett”  Jamesa Pardoe jest pewnego rodzaju elementarzem dla każdego początkującego inwestora. 







            W syntetyczny sposób zostały opisane wszystkie podstawowe zasady inwestowania, które każdy inwestor powinien znać i stosować. Dla zaprawionych w bojach inwestorów lektura tej książki będzie okazją do uporządkowania i przypomnienia sobie zasad inwestowania w wartość. Wśród zasad, które są rozwinięte w książce znajdziemy:

·         wybierz to, co proste, a nie to, co skomplikowane,

·         sam podejmuj decyzje inwestycyjne,

·         zachowaj odpowiedni temperament,

·         bądź cierpliwy,

·         kupuj spółki, a nie akcje, itp.


       Osoby uczestniczące w szkoleniach organizowanych przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych, czy to w innych spotkaniach inwestorów o charakterze edukacyjnym na pewno zauważą, że książka przytacza wiele podstaw powtarzanych przez prowadzących kursy i spotkania.



            Bez względu, jaką drogą inwestor podąża i jakich metod analitycznych używa dobre podstawy stworzone przez autorytet dają gwarancję, że kiedy już wszystko zawiedzie jest na czym się oprzeć i do czego wrócić. Książkę oczywiście gorąco polecam wszystkim inwestorom.

poniedziałek, 9 kwietnia 2012

Wstępny rekonesans

Zanim ruszymy w świat w poszukiwaniu mieszkania bądź domu idealnego dobrze jest zrobić dobre rozpoznanie w Internecie. Przed rozpoczęciem klikania wszystkim początkującym na rynku nieruchomości radzę wziąć kartkę coś do pisania i w formie listy wypisać cechy nieruchomości, które dla nas są najważniejsze. Warto również wstępnie posegregować je od najważniejszej do najmniej istotnej dla nas. Podejrzewam że w większości przypadków, że spora część cech waszej przyszłej nieruchomości to będą cechy domu czy mieszkania w którym aktualnie mieszkacie na przykład z rodzicami.

            Z taką listą można przystąpić do przeglądania ofert na serwisach poświęconych sprzedaży mieszkań. Dlaczego dopiero teraz? Pamiętajcie kupowanie mieszkania to nie kupowanie koszulki czy telewizora nie można oddać mieszkania czy się rozmyślić (do pewnego etapu transakcji oczywiście można), dlatego trzeba być w stu procentach pewnym, że to, co się kupuje jest dla nas najważniejsze i najlepsze. Powinno się przejrzeć maksymalną ilość ogłoszeń i zebrać dostatecznie dużo informacji o tendencjach na interesujących nas obszarach. Ta wiedza bardzo się przyda podczas rozmowy z pośrednikiem lub bezpośrednio ze sprzedającym. Jeśli szukamy mieszkania w dużej aglomeracji powinniśmy również znać ceny ofertowe w miastach sąsiadujących z interesujących nas miastem.

            W tym momencie dochodzimy to pierwszego zagadnienia: cena ofertowa, ma ona niewiele wspólnego z ceną transakcyjną. Kiedy poserfujecie trochę po serwisach zauważycie również, że niektóre mieszkania wystawiane na różnych portalach mają różną cenę ofertową! Do kontaktu wybieramy oczywiście tą ofertę, która jest najniższa. Przeglądając setki lub nawet tysiące ogłoszeń zdobywamy potrzebną wiedzę do negocjacji oraz do określenia naszych preferencji. Może się okazać, że już na takim wstępnym etapie zdobywania informacji nasza lista się zwiększy, czyli na nowe elementy nieruchomości zwrócimy uwagę, lub zmieni. Wstępnie, więc trzeba określić:

·         zestaw cech, które powinno mieć nasze wymarzone lokum, oraz

·        dokonanie wstępnego rekonesansu na serwisach internetowych w celu znalezienia interesujących nas ofert.

niedziela, 8 kwietnia 2012

Giełda portfel


Na stronie „Giełda portfel” poświecę trochę czasu Giełdzie Papierów Wartościowych. Będę prowadził portfel, który starannie opiszę w postach na tej stronie. Portfel otworzę na jednej ze stron umożliwiających wirtualne inwestowanie na GPW. Dziś przedstawię jedno z narzędzi, które na pewno ułatwi mi podejmowanie decyzji inwestycyjnych oraz może się przydać innym inwestorom.  Tym narzędziem jest mini program do analizy technicznej ISPAG PRO udostępniony na stronie DM BOŚ. Poniżej wklejam link do programu:


            W Internecie znajdziecie różne wersje tego prostego narzędzie, to które ja polecam jest najbardziej rozbudowane i oferuje użytkownikowi maksimum możliwości analitycznych. Program służy do przeprowadzania analizy technicznej oraz wskaźnikowej. W programie udostępnionych zostało ok. 50 różnych wskaźników oraz oscylatorów. Analizę możemy przeprowadzać na wykresach liniowych, świecach japońskich czy amerykańskich.


            Program umożliwia nam przeanalizowanie każdego waloru na GPW, ale nie tylko, ponieważ udostępnia również dane kursowe indeksów, kontraktów, TFI, OFE i walut. Program jest bardzo intuicyjny, więc można nauczyć się go obsługiwać szybko na zasadach prób i błędów. Polecam wszystkim początkującym technikom.

sobota, 7 kwietnia 2012

Z biblioteczki: "Geometria Fibonacciego" Pawła Danielewicza

           Dziś mała przerwa w rozważaniach na temat nabywania nieruchomości. Ważnym wydarzeniem w moim życiu było rozpoczęcie inwestowania na Giełdzie Papierów Wartościowych podczas studiów dziennikarskich. Był to główny powód, dla którego postanowiłem po zakończeniu trzy letnich studiów dziennikarskich rozpocząć naukę na jednolitych studiach magisterskich na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach.
            Aktualnie aktywnym inwestorem na GPW nie jestem, jednak po mojej pasji pozostały mi dobre wspomnienia, całkiem niezła biblioteczka poświęcona tematyce inwestowania i chęć powrotu na rynek. Teraz zaliczam się do biernych obserwatorów rynku czytając gazety, pisma i oglądając od czasu do czasu TVN CNBC BIZNES.
            O niektórych książkach z mojej biblioteczki warto powiedzieć kilka słów. Pierwszą pozycją, którą chciałbym przybliżyć przyszłym inwestorom lub aktualnym graczom to „Geometria Fibonacciego” Pawła Danielewicza. Podtytuł książki: „Praktyczny kurs inwestowania na rynkach finansowych” w całości oddaje główny walor publikacji. Całościowo autor opisuje w książce metodę oraz narzędzia służące podejmowaniu decyzji kupna i sprzedaży walorów na GPW lub walut na rynkach walutowych. Książka jest bardzo dobrze ułożona z każdym kolejnym rozdziałem autor dodaje narzędzie oraz starannie opisuje sposób jego użycia. W każdym rozdziale omówione są studia przypadku pokazujące praktyczne zastosowanie zgrupowań wsparć kursu lub oporu.
            Starannie opisana jest również metodyka wyznaczania formacji oraz sposób wyciągania informacji z nich płynących. Cała technika potrzebna do wsparcia decyzji inwestycyjnych jest zawarta w tej książce. Jest to książka, po którą powinny sięgnąć zarówno osoby skupiające się na inwestowaniu fundamentalnym, aby wyznaczać punkty wejścia i wyjścia z inwestycji, jak i inwestorzy techniczni, który uatrakcyjnią sobie tym samym swoje techniki.

        
    Książka ma jeszcze jedną ważną zaletę, którą docenią wszystkie te osoby, które są "za pan brat" z Excelem i znają podstawy VBA. Jest to gotowa instrukcja na bardzo fajny arkusz transakcyjny. Ja osobiście gorąco polecam tą publikację.



piątek, 6 kwietnia 2012

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja...

Najważniejszą cechą nieruchomości jest jej lokalizacja. Jest to zarazem jedyna cecha nieruchomości, na którą mamy wpływ wyłącznie podczas wybierania miejsca, w którym chcemy zamieszkać. Na pozostałe cechy nieruchomości jak na przykład standard wykończenia, aranżacja pomieszczeń, rodzaj instalacji mamy wpływ zawsze i możemy wprowadzić zmiany pod swoje własne potrzeby.
Warto spędzić dużo czasu nad wyborem dobrej lokalizacji, ponieważ dobrze podjęta decyzja w tej kwestii może stać się przy ewentualnej odsprzedaży kwestią kluczową.  Duże znaczenie ma również lokalizacja przy wynajmie mieszkania. Osoby wynajmujące zazwyczaj poszukują nieruchomości dobrze skomunikowanej z centrum miasta.
A, wiec jak wybrać dobrą lokalizację? Mimo tego, że jest to najważniejsza cecha i tak podlega ona naszym własnym preferencjom. Dla osób młodych i pracujących idealna lokalizacja będzie się mieścić w centrum lub blisko centrum miasta, a tym samym blisko miejsca zatrudnienia. Dla ludzi, którzy mają już jakiś wypracowany majątek i stabilną pozycję w pracy idealną lokalizacją będą tereny lub nieruchomości poza centrum miasta, w spokojniejszych rejonach aglomeracji.
Warto zdać sobie również sprawę, że nie ma lokalizacji idealnej. Więc jeśli ktoś chce mieć kilka kroków do pracy i mieszkać w centrum musi raczej zapomnieć o błogiej ciszy peryferii miasta. Z drugiej strony osoby nabywające nieruchomości poza miastem muszą się przygotować na korki i na utratę od 30 do 60 minut na dotarcie i powrót z pracy. Wszystko, zatem zależy od indywidualnych preferencji kupujących. Jak je uporządkować i nie zwariować przy nabywaniu nieruchomości napiszę w następnym poście.
Pozdrawiam i WESOŁYCH ŚWIĄT.

środa, 4 kwietnia 2012

Pierwszy krok...

Pierwszy krok jest zawsze najtrudniejszy, tak też jest z pierwszym wpisem na bloga. Człowiek trochę na siłę, stara się coś wymyślić, coś mądrego i inteligentnego. Im bardziej by się jednak starać tym banalniejsze kolejne pomysły się wydają. Ja zacznę od czegoś co nie tak dawno mocno mnie dotyczyło i co, nie co chciałbym ułatwić innym. Pierwszym długim tematem poruszanym w kolejnych postach będzie kupowanie mieszkania.

Temat trudny przede wszystkim dla ludzi młodych i bez doświadczenia. Postaram się podpowiedzieć jak podejść do wyboru lokalu, na co zwrócić uwagę podczas rozmowy ze sprzedającymi, jak negocjować i w końcu jak i w jakim banku się finansować i gdzie tkwią kruczki.

Jeśli ktoś chciałby się dowiedzieć czegoś więcej o mnie to zapraszam na profeo gdzie mam profil: