Dom energooszczędny – program nabiera tępa, jak rozpocząć?

Budowa domu to jedno z najbardziej złożonych przedsięwzięć, z którym zdarzy się nam zmierzyć w ciągu życia. Dobre przygotowanie i prze - myślenie wszystkich założeń projektu to podstawa, aby w fazie realizacji nie popełniać błędów. Od razu trzeba sobie powiedzieć, że nie ma budowy, która od początku do końca idzie według planu. Tym bardziej, ważnym jest przygotowanie się do realizacji inwestycji. Dziś pierwszy etap, kluczowy dla realizacji inwestycji wspólnie z bankiem, przygotowanie harmonogramu rzeczowo finansowego.

 

O kredycie na budowę domu energooszczędnego pisałem już kilka razy. W artykule Dopłaty do domów energooszczędnych już startują przybliżałem pilotażowe założenia programu, jeszcze przed wprowadzeniem. W kolejnym artykule Kredyty na dom z dotacją krok po kroku już nieco konkretniej zapoznawałem zainteresowanych z kosztami banowymi związanymi z kredytem. Ostatnia informacja, Domy dotacja ile i dla kogo? miała nakreślić podstawowe wymagania stawiane beneficjentom dotacji. Aktualnie mam przyjemność prowadzić dwie realizacje budowy domów energooszczędnych i widzę, z jakimi trudnościami muszą się zmierzyć moi klienci.

Realizacja inwestycji budowy domu zaczyna się na etapie wyboru działki. Ja jednak tak się wgłębiać w temat nie będę. Klient przychodzący do banku etapy wyboru, zakupu działki, wyboru projektu domu, pozwoleń musi mieć już za sobą. W większości przypadków klienci o kredyt hipoteczny zaczynają się ubiegać w chwili przed realizacyjnej, wbiciu pierwszej łopaty, lub w trakcie budowy domu. Najważniejsze jest jednak dobre i przemyślane przygotowanie harmonogramu rzeczowo finansowego. Jest to niezmiernie ważne z dwóch powodów.

Po pierwsze bank będzie się spodziewał, że klient proces inwestycyjny zakończy i odda nieruchomość do użytku. Każdemu bankowi zależy, aby klient podejmujący się budowy domu zakończył inwestycje w założonym terminie. Wynika to z tego, iż faktyczne zabezpieczenie kredytu, bank ma dopiero w momencie zakończenia i przekazania budowli do użytku. Z chwilą oddania budowli do użytku mamy do czynienia z nieruchomością gruntową zabudowaną, stanowiącą docelowe zabezpieczenia kredytu. W sytuacji, w której na przykład klient nie zakończyłby budowy, a bank w procedurze sprzedaży wymuszonej miałby sprzedać grunt z budowlą częściowo wybudowaną, może dojść do sytuacji, w której wartość całości (grunt plus budowla) będzie tańsza niż sam grunt. Oczywiście jest to sytuacja hipotetyczna, ale całkiem prawdopodobna.

Drugim powodem, dla którego warto poświęcić sporo czasu na przemyślenie harmonogramu to płynna realizacja fazy inwestorskiej. Im więcej przewidzimy w trakcie przygotowywania harmonogramu od strony terminów i kosztów tym większe prawdopodobieństwo, że w trakcie realizacji nic niemiłego nas nie zaskoczy. Oczywiście wszystkiego nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Bank mimo, że w większości przypadków daje nam dużo czasu na realizację inwestycji, wymaga systematyczności, a rozliczanie kolejnych transz jest ograniczone czasowo. To właśnie transze powodują, że koszty przewidziane na każdy etap budowy domu muszą się bilansować i domykać.

Nie oznacza to jednak, że jeżeli coś w trakcie realizacji inwestycji wystąpi nieprzewidzianego to mamy problem nie do przeskoczenia. W przypadku gdy źle w harmonogramie przewidzimy koszty związane z realizacją jakiegoś etapu budowy, zawsze możemy aneksować umowę. Trzeba pamiętać jednak, że każde zdarzenie nieprzewidziane, cały terminarz realizacji inwestycji przesuwa w czasie, co może mieć wpływ na koszty związane z realizowaną inwestycją. Wpływa to również negatywnie na spokój inwestorów. Za, każdym razem gdy bank musi podjąć decyzję trzeba się liczyć z tym, że straci się na to jeden do dwóch, a w niektórych przypadkach nawet trzy tygodnie.  

Standardy FN15 i FN40 wymuszają na inwestorze realizację inwestycji ze ściśle określonymi standardami dotyczącymi zarówno wykorzystanych materiałów jak i użytych technik budowlanych. To dodatkowo powoduje, że dobre przygotowanie na etapie harmonogramu – rzeczowo finansowego jest niezmiernie ważne. W harmonogramie budowy domu energooszczędnego lub pasywnego trzeba wykazać koszty kwalifikowane w wysokości wnioskowanej dotacji. Tu nie ma miejsca na błędy, bo ewentualne błędy mogą kosztować inwestora dotację. Tak, więc drogi inwestorze, zawsze przykładaj się do przygotowywania harmonogramu i planuj z rozwagą swoją inwestycję.

Jeżeli podobał się wam artykuł to zapraszam do komentowania. Zapraszam na stronę na facebook i kciuki w górę. 

Zapraszam również do wzięcia udziału w ankiecie dotyczącej artykułu ROR – bez kantów, czyli jaki rachunek wybrać?